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內容來自sina新聞

以房養老被指政府算計老百姓房子 官方緊急表態

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  9月19日和20日,民政部連續回應"以房養老"問題。

   9月13日國務院發佈的《關於加快發展養老服務業的若幹意見》,7000字文件,有17個字最引人註意:開展老年人住房反向抵押養老保險試點。

   此舉被稱"以房養老",即把自己的房子抵押出去,每月獲得養老金額。

   有人認為,政府在推卸養老責任,"算計"老百姓房子。官方緊急出面表態:"以房養老"隻是一種選擇,與基本養老保險沒有關系。

   有媒體也發出評論:"以房養老"意味著養老金籌集渠道有望拓寬,不再僅依靠存款和退休金。

   實際上,"以房養老"概念10年前就被提出來,北京、上海、南京、杭州、哈爾濱等地近年來也在試點"以房養老"的多種模式。

   此次試點具體方案尚未出臺。專傢認為,這次試點要想成功,還需政府引導,為老人和保險公司出臺一些優惠、鼓勵政策。

  □新京報記者 魏銘言 北京報道

  這幾天,孟曉蘇[微博]幾乎每天都在微博上"論戰"。

  64歲的孟曉蘇是幸福人壽保險股份公司前董事長,此前,他曾在中南海工作8年,又曾長期掌舵中國房地產集團,是1998年房改課題組的組長。

  在出差路企業融資二胎年息借貸增貸轉貸上,孟曉蘇沒閑著。他忙於告訴他的20多萬粉絲,包括另一位經濟學傢馬光遠[微博],"住房反向抵押養老保險"對孤寡老人來說,是一個不錯的養老選擇。

  但很多人不認同。

  今年上半年,華東師大課題組對上海1400名50歲以上市民作問卷調查。結果顯示,即使是無子女群體傢庭,願意"參加住房反向抵押貸款養老項目"的,僅為19.1%。

  所以,"開展老年人住房反向抵押養老保險試點"的意見一經國務院發佈,立刻引發各方關註。

  "以房養老保險"10年未獲批

  孟曉蘇十年前就想做"以房養老"保險,它的專業名稱是"住房反向抵押養老保險"。

  與靠出租房屋拿租金、或賣掉房子拿房款養老不同,老人向保險公司抵押自己的房子投保,投保後可以繼續住在房子裡。在世時,每月支取養老金;去世後,房子歸金融機構處置。

  這種模式起源於荷蘭,如今美國、加拿大、英國、新加坡、日本等已經普及。

  "國務院的紅頭文件,要求開展住房反向抵押養老保險試點,這是首次。"孟曉蘇說。

  2003年,時任中房集團董事長的孟曉蘇給國務院寫瞭一封信,建議建立"反向抵押貸款"的壽險服務。

  這個建議得到當時國務院主要領導的肯定批示。之後,"以房養老"陸續獲民政部、原勞動和社會保障部高層以及全國人大代表、政協委員的支持。

  2007年,在原勞動和社會保障部部長鄭斯林的支持下,孟曉蘇還創立瞭一傢新的保險公司--幸福人壽,致力於開發"住房反向抵押養老保險"。

  中秋前夕,記者致電幸福人壽400客服熱線,得到的答復是,住房反向抵押養老保險仍在研發中。

  "至今,作為一款保險產品,住房反向抵押養老保險,始終未獲保監會批復。"孟曉蘇告訴新京報記者。

  對於官方遲遲不批復的原因,孟曉蘇不願多談,他隻是說,保險業界普遍認為房價會跌,而老人壽命在增長,"保險公司不願虧錢而集體沉默,是其過去十年無法推出的最大阻力"。

  "個案商業運作難建公信力"

  金融機構擔心房價會跌,民眾則擔心房價會漲,抵押後虧本。這也導致一些地方的試點進行不下去,北京是其中一例。

  2007年,中大恒基房地產經紀公司開始和北京的養老機構合作,探索"養老房屋銀行"。

  與將要試點的"住房反向抵押養老保險"相比,這個模式不改變房屋所有權。

  按照設計,老人與中介機構簽訂協議,出租自己房屋,租金直接給養老院。老人可選擇是按年還是按月收租金。這樣的操作模式,被認為"符合傳統價值觀念"。

  日前,記者致電壽山福海養老院,工作人員表示,"養老房屋銀行"項目隻是在養老院剛開業時嘗試過很短的一段時間,由於效果不好,早已結束,與中大恒基的合作隨之終止。她還表示,當年,隻有少數幾位老人通過此種方式入住,目前,這些老人均已離開。養老院床位現在緊張,老人隻能以全款支付方式,排隊入住。

  而中大恒基公司經營管理部經理薄瀅則在近日向媒體表示,當年,"養老房屋銀行"隻在公司公主墳片區約五六個門店試行,推行不到半年時間,試用的人數不到10個。"此事不瞭瞭之。"

  "老人心裡有抵觸,是試點難以推行的主要原因。"在薄瀅看來,不少老人舍不得把房子給外人住,並要求保留屋裡的所有老設備。這樣的要求又與租房人想法抵觸,導致房屋中介維護打理成本加大,收益不理想。

  談起這段不成功的嘗試,北京市民政局李紅兵認為,老人對這種個案的商業運作模式缺乏信任,"當年隻有一傢租房中介公司和一傢剛開業的養老院直接參與,覆蓋范圍很小,在租價評估、服務水平上,都難以建立公信力和吸引力"。

  "之前各地的試點,都沒有考慮老人對房價上漲的預期",李紅兵說,要扭轉"以房養老"在中國的頹勢,必須確保對房屋有一個合理的價值評估。在這個過程中,政府不能作為直接參與者。

  "即刻變更產權害怕房子賣虧"

  新京報記者調查發現,上海、南京、杭州、哈爾濱等地也有相關試點,模式均不相同。

  2007年年中,擁有政府背景的上海公積金管理中心推出"以房自助養老"的模式。65歲以上的老人將自己名下房產賣給公積金中心,可一次性收取房款;該房屋由公積金管理中心再返租給老人,租期由雙方約定,租金與市場價等同;老人可按租期年限,將租金一次性付與公積金管理中心。

  然而,滬媒報道,2010年,"以房養老"上海試點早已停止,上海公積金管理中心表示,"無恢復時間表"。

  最近一年,華東師范大學金融與統計學院教授汪榮明指導學生,專題調研"中國反向抵押貸款養老"模式。當年京滬"以房養老"試點失敗原因,也是調查內容之一。

  課題組發現,上海"以房自助養老"項目初期咨詢者眾多,但是真正申請試點的對象僅是個位數。項目失敗的主要原因,汪榮明和學生們分析認為,"大多數老人不能接受簽約的時候就變更房屋產權"。

  傢住上海普陀區的張女士,不接受的原因是"擔心房價上漲"。

  從2007年到2013年,張女士名下的老房子市價翻瞭幾番,"要是當年賣給公積金中心,虧掉瞭。"

  此外,"南京試點"也廣被報道。2005年4月,南京湯山留園公寓試水"給我房子、替你養老"業務。擁有60平方米以上產權房、年滿60歲以上、無兒無女無親戚的孤寡老人,可自願將房產抵押給老年公寓,並入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租,用於繳納養老費用。老人去世後,房屋產權歸老年公寓所有。

  兩年後,當地媒體的調查卻稱,該公寓隻有4名老人入住,留園老年公寓即將進行工商註銷。

  日前,記者按照2007年該老年公寓在網站上留下的電話與之聯系,不是無人接聽就是關機。

  汪榮明帶領的課題組分析,這個方案的限制條件過於苛刻,機構公信力不夠,很多老人不敢把房產交給民營機構打理。

  其他城市試點也遇到瞭類似問題:客戶過少。如今,都已基本銷聲匿跡。

  "試點成功需政府引導給優惠"

  以往的失敗經歷,讓不少人對未來將開展的"住房反向抵押養老保險"試點,產生悲觀情緒。

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  目前,新的試點方案尚未出臺。

  孟曉蘇認為,如果這次想要試點成功,保監會首先要同意"住房反向抵押養老"作為一個保險產品。政府也要給一些優惠政策,比如給老人免稅。(入保後每月從保險公司處獲得的收入,正常情況應交稅)。

  再比如,老人越高壽,領取的養老金就會越多,政府也可以通過一些"高齡(保險)補貼",鼓勵保險公司對高壽老人"管到底"。

  李紅兵則建議,今後,"以房養老"可借鑒新加坡模式,由政府引導,給出優惠政策,或購買服務,吸引更多公益組織參與。

  而在"以房養老"這一話題逐漸升溫之時,有專傢提醒,讓老年人安度晚年,不能把眼光局限於養老金數目、模式上。

  去年全國兩會,作為全國人大代表的鄭功成,接到一位老人的電話,希望他呼籲養老金再漲一點。鄭功成說,這位83歲的北京老太太,每月能拿2870多元退休金,但因生病住院,需長期護理,還是捉襟見肘。

  老年人晚年有高昂的醫療費用等支出,隻依靠基本養老金,根本難以承受。"中國各級公共性財政投入,更應向老年人的醫療保障、養老服務產業傾斜。"鄭功成說。

  70年產權,"以房養老"最大阻礙?

  多方認為,"以房養老"的主要障礙,是中國商品房產權最長為70年。

  "我買的是二手房,現在房齡已經快30年瞭,等我老瞭,就算想以房養老,剛把房子抵押出去沒幾年,就滿70年瞭,這賬該怎麼算?"北京市民張先生說。

  2011年9月,銀監會在公開辦復全國政協委員"以房養老"提案時表示,我國現有的制度--房屋產權70年,致"以房養老"難推行。

  中信銀行(3.96,0.03,0.76%)2011年在多地試點推出"養老按揭"業務,但明確規定,貸款期限最長不超過10年。

  "現有房屋產權70年,產權到期後如何處置依然存在政策盲點。銀行開展這項業務也得考慮這方面的問題。"長春一傢銀行個人貸款中心負責人解釋說。

  對此,孟曉蘇並不認同。在他看來,2007年出臺的物權法已經明確規定,"住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期"。金融機構擔憂"70年產權"的問題,是自己束縛瞭自己。

  "真正的住房反向抵押保險,要保障抵押瞭房產的老人,按照房屋的實際價值,領取養老金直到去世。"孟曉蘇說。

  孟曉蘇認為,"住房反向抵押養老保險"本身就是一個小眾產品。按照他的計算,我國目前大約有2000萬無子女和失獨老人,如果其中有3%的人接受,就有60萬人之多,這將極大改善他們的晚年生活。

  孟曉蘇計算過,在北京,一套二環內的100平米的老房子,市值約500萬,如果做"反向抵押"投保,每個月可收取3.4萬元養老金,直到去世,房屋增值還能領到更多。

  "多瞭一種選擇,不具強制性"

  民眾還擔心,政府提"以房養老",那是不是沒有房子的人,就不能養老瞭,或者,隻靠基本的養老金是不夠養老的?

  在接受媒體采訪時,華南農業大學勞動與社會保障系副教授張開雲,說出瞭自己的理解:"以房養老是養老政策多層次、多支柱背景下的多選之一,是自願選擇而非強制性的。同時在順序上,是存在瞭社會養老、傢庭養老、國傢幫扶、社區服務等養老選項後又增加瞭一個,而不是意味著,國傢先收瞭你的房子,等你錢還不夠時,再考慮其他幫扶。"

  9月19日和20日,民政部連續發聲,平復公眾對"以房養老"的質疑:"以房養老"隻是一種選擇,與基本養老保險沒有關系。

  以房養老是養老政策多層次、多支柱背景下的多選之一,是自願選擇而非強制性的。同時在順序上,是存在瞭社會養老、傢庭養老、國傢幫扶、社區服務等養老選項後又增加瞭一個,而不是意味著,國傢先收瞭你的房子,等你錢還不夠時,再考慮其他幫扶。

  --華南農業大學勞動與社會保障系副教授張開雲

  多地探索以房養老模式

  試點地點:北京

  開始時間:2007年

  試點模式:出租自有房屋(保留產權),租金直接給付養老公寓費用

  存在問題:無中間擔保機構,養老公寓地理位置偏遠等

  試點地點:杭州

  開始時間:2009年

  試點模式:租房增收養老,售房預支養老,退房補貼養老,換房差價養老

  存在問題:實施規模較小,無法應對可能存在的風險等

  試點地點:上海

  開始時間:2007年

  試點模式:房產直接變賣給公積金中心,用所獲資金返租自己已售房屋

  存在問題:即刻變更產權,未考慮老年人對房價上漲的預期等

  試點地點:南京

  開始時間:2005年

  試點模式:與"倒按揭"有相似之處,但隻針對房屋面積超60平米的"三無老人"

  存在問題:無中間擔保機構,參與條件苛刻,不利推廣

  試點地點:重慶、廈門、長沙等

  開始時間:2011年

  試點模式:以自己或子女的房產作為抵押,向中信銀行申請貸款,在約定期間通過分期還本付息方式還款或者以房產抵押

  存在問題:隻能以房產估價的60%提供貸款,貸款到期後,老年人晚年無保障等

(原標題:"以房養老",多一種選擇?)







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/10192426832.shtml

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